IMPOSTE DI TRASFERIMENTO(per chi acquista).

L’Iva e l’imposta di registro sono tasse che si pagano ogni volta che c’è il trasferimento di un bene immobile da una persona ad un’altra. Sono a carico di chi compra, così come lo sono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

In compenso, per chi compra una casa per destinarla ad abitazione esiste anche una serie di agevolazioni fiscali.

Queste imposte non vanno pagate tutte in ogni caso: se ne pagano alcune o altre a seconda dei casi. Facendo clic sui titoli qui sotto è possibile esaminare in dettaglio l’applicazione di ogni singola imposta o agevolazione fiscale.

• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria e imposta catastale
• Iva
• Agevolazioni

Imposta di registro
L’imposta di registro si paga in misura proporzionale quando si compra un immobile da un privato, oppure da un’impresa che non sia quella costruttrice, né esista al solo scopo di comprare e vendere immobili, né abbia solo effettuato lavori di ristrutturazione.

Se invece si acquista da un impresa che rientra negli ultimi tre casi appena elencati (nei quali è previsto il pagamento dell’Iva) si paga solo forfetariamente un’imposta di registro fissa di 129,00 EURO.

Quanto pagare (le agevolazioni).
L’imposta di registro si paga in proporzione al prezzo dell’acquisto. L’aliquota (cioè la percentuale) cambia a seconda dei casi:

• L’aliquota è del 3% sul prezzo dell’immobile indicato nel rogito per chi gode dell’agevolazione per la “prima casa”.
• Anche chi non gode di questa agevolazione paga la stessa aliquota del 3% quando l’immobile è di interesse storico, artistico o archeologico (è cioè “vincolato”, in base alla legge sulla tutela del patrimonio storico e artistico).
• Si deve pagare il 7% in tutti gli altri casi (unica eccezione: se si vende un diritto d’uso o di usufrutto su un immobile. In questi casi l’aliquota sale all’8%)
 

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Ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari.

Queste formalità appena elencate devono essere eseguite da chi compie le seguenti operazioni:
• Acquisto di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso, di abitazione e di enfiteusi) su beni immobili. È quindi evidente che chi compra un immobile ricade in questa ipotesi;
• successioni (cioè eredità)
• donazioni
• ipoteche

Questa imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”) nella cui circoscrizione si trovano gli immobili.
Normalmente al pagamento provvede il notaio. Per la base imponibile e le aliquote si può chiedere a lui, tenendo conto del fatto che nei due casi più comuni:

• Se chi vende è l’impresa che ha costruito l'immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, oppure ancora un’impresa immobiliare (cioè che compra e vende immobili), chi compra paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 129,00 EURO.
• Se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 250.000 lire anche se compra da un privato o da un’impresa diversa dai tre tipi indicati al punto precedente.
• Negli altri casi, la base su cui si calcola l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’Imposta di registro: nei casi principali, quelli in cui non è dovuta l’Iva, l’aliquota da pagare è del 2%. Per gli altri casi, normalmente chi compra casa fa riferimento al notaio.
Catastale

Questa imposta colpisce le "volture catastali" " (cioè la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari) eseguite per operazioni uguali a quelle appena elencate per l'imposta ipotecaria.

Questa imposta si paga all’Ufficio del Catasto. Normalmente al pagamento provvede il notaio.

La somma da pagare cambia a seconda che si compri da un privato o da un’impresa:
• Se chi vende è l’impresa che ha costruito l'immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, oppure ancora un’impresa immobiliare (cioè che compra e vende immobili), allora le imposte ipotecarie e catastali sono di 129,00 EURO ciascuna, per un totale di 258,00 EURO.
• Se invece si compra da un’impresa di tipo diverso dai tre appena elencati (per esempio una ditta che possedeva un appartamento e che lo vende perché ha cessato l’attività), allora le imposte ipotecarie e catastali si pagano in modo proporzionale: l’imposta ipotecaria è pari al 2%, mentre l’imposta catastale è pari all'1% della somma che si è dichiarata nel contratto di vendita.
Sommando queste due percentuali si avrà quindi un’imposta complessiva del 3%.
• Anche se si compra da un privato le imposte ipotecari e catastali si pagano in modo proporzionale: l’imposta ipotecaria è pari al 2% della somma che si è dichiarata nel contratto di vendita, mentre l’imposta catastale è pari all'1%.
Sommando queste due percentuali si avrà quindi anche in questo caso un’imposta complessiva del 3%.
• In ogni caso, se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una impresa diversa dai tre tipi indicati al punto 1, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 129,00 EURO.
 

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Iva
L’Iva si paga quando si compra un immobile da un’impresa costruttrice, o che esiste allo scopo di comprare e vendere immobili, o che ha eseguito un “intervento di recupero” (ristrutturazione).

Al contrario, l’Iva non si paga quando si compra da un privato, o da un’impresa che non rientra nelle ipotesi precedenti: in questi casi si paga infatti l’imposta di registro.

Quanto pagare - le agevolazioni
L’Iva si paga in proporzione al prezzo dell’acquisto.
L’aliquota (cioè la percentuale) normale è del 20% del prezzo totale; tuttavia si applicano aliquote ridotte:
• Se l’immobile che si compra è un’abitazione privata (quindi non è un ufficio, o un negozio o un capannone industriale), non considerata “di lusso”. In questo caso l’Iva scende al 10%.
• Quando si acquista, dall’impresa che lo ha fabbricato, un immobile non di lusso costituito da appartamenti, box, negozi che hanno le caratteristiche previste dalla cosiddetta “legge Tupini” e cioè:
• più del 50% della superficie dei piani superiori al pianterreno destinato a uso abitativo;
• non più del 25% della superficie dei piani superiori al pianterreno destinato a negozi.
(Attenzione però: l'aliquota resta al 20% se l'impresa che vende non è quella costruttrice).
• Se poi si compra per la prima volta una casa allo scopo di abitarci, l’aliquota si riduce ulteriormente al 4%: si gode cioè della cosiddetta “agevolazione per la prima casa”.

Agevolazioni
L’agevolazione cosiddetta “per la prima casa” consiste in una tassazione molto ridotta, decisa dallo Stato per aiutare chi ha bisogno di comprare casa per l’esigenza primaria di abitarci.

Chi può chiederla
Per godere di questa agevolazione è necessario che:
• La casa non sia considerata di lusso.

• Chi la compra abbia la residenza nel Comune dove si trova l’immobile, oppure dichiari al notaio, durante il rogito, che intende trasferire lì la residenza entro un anno dall’acquisto.
In alternativa, il Comune in cui si trova l’immobile può essere quello dove lavora abitualmente: in questo caso non è necessario prendervi la residenza.
Infine, nel caso particolare che chi compra la casa lavori all’estero per conto di un datore di lavoro italiano, è sufficiente che l’abitazione comprata si trovi nel Comune in cui ha sede la ditta per la quale si lavora.

• Non si sia già usufruito dell’agevolazione per la “prima casa” per un immobile che si possiede ancora (o del quale si ha l’usufrutto o il diritto d’uso), nemmeno in comproprietà con altre persone, anche in Comuni diversi da quello in cui si acquista la casa.
Questo significa in pratica che si può godere di questa agevolazione soltanto per una casa alla volta.

• Non si possiedano nello stesso Comune altre case, neanche in comunione con il coniuge, e nemmeno se ne abbia l’usufrutto o il diritto d’uso.
Questo vuol dire che se si possiedono altre case in altri Comuni, ma per nessuna di queste si è ottenuta l’agevolazione come “prima casa”, è possibile fare richiesta per comprarne una con questa agevolazione (purché la nuova casa si trovi in un Comune in cui non si possiede già un’altra casa).
Se occorre rivendere.

Attenzione: se si compra un immobile con l’agevolazione per la “prima casa” ci si deve impegnare a non rivenderlo per almeno cinque anni oppure, se lo si vende prima di cinque anni, a comprare entro un anno un altro immobile da usare come abitazione principale.
Se questo non succede, allora l'Ufficio del registro pretenderà la differenza fra quanto si è pagato e quanto si sarebbe dovuto pagare senza l'agevolazione per la prima casa, il tutto maggiorato del 30% a titolo di sanzione. Non basta: in questo caso sono dovuti anche gli interessi di mora.

Dall’altro lato chi vende la casa per la quale ha goduto dell’agevolazione per la prima casa (con Iva al 4% o imposta di registro al 3%) e ne compra, entro un anno dalla vendita, una nuova non di lusso, ha diritto al cosiddetto “credito d’imposta”.

Questo vuol dire che l’Iva (o l’imposta di registro) pagata per il precedente acquisto può essere spesa per pagare varie tasse sulla nuova casa, come appunto l’Iva o l’imposta di registro, ma anche tasse ipotecarie, catastali, sulle successioni o sulle donazioni, tasse su atti o denunce presentati all'Ufficio del registro o anche l’Irpef nella dichiarazione dei redditi.
Non ne può però essere chiesta la restituzione.

Attenzione: nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga da una società che fattura con Iva, chi compra dovrà comunque pagare l'Iva (sia pure ridotta, per via dell'agevolazione prima casa), e dovrà poi ricorrere al recupero del credito nel modo appena descritto.

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